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Sécuriser son contrat de location

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70 000 propriétaires bailleurs étonnent, font réagir, font parler.

la tribune Article Capital.fr du 19 Mars 2010
Evitez les litiges en sécurisant votre contrat de location
  • Vous venez de trouver le bon locataire, le moment est donc venu de signer un bail. Ne prenez pas cette formalité à la légère : afin d’encadrer au mieux votre contrat de location et de vous protéger contre d’éventuels litiges, un certain nombre de règles doivent être scrupuleusement respectées.

  • Durée du bail, dépôts de garantie… Il faut savoir que la réglementation varie en fonction du type de location. Comptez un mois de dépôt de garantie pour les habitations non meublées et jusqu’à 2 mois pour un logement meublé.

    En outre, la durée usuelle d’un bail d’habitation non meublée va de 3 ou 6 ans. Trois ans lorsque le propriétaire est une personne physique, une SCI ou une indivision. Six ans lorsque le propriétaire est une personne morale.

    Pour être valable, le bail doit être établi par écrit et signé par tous, en autant d’originaux que le nombre de parties (cautions incluses).

    N’oubliez pas d’y inscrire les mentions obligatoires : identité et coordonnées du bailleur ; date de prise d’effet et durée du bail ; description du logement ; montant du loyer ; modalités de paiement et règles de révision éventuelles. Précisez aussi les obligations de chaque partie. Celles du locataire (le paiement du loyer et des charges sans retard, l’entretien et le respect des lieux…) et celles qui vous incombent (la délivrance d’un logement décent en bon état d’usage et la prise en charge des réparations…)

    Annexé au bail, l'état des lieux vous protègera contre les dégradations éventuelles. Prenez donc de nombreuses photos lors de l'entrée et de la sortie des lieux. Faites les signer et dater par les deux parties.

  • Pour vous prémunir, notamment en cas de conflit avec le locataire, il est aussi fortement conseillé d’insérer certaines clauses à votre contrat. La clause résolutoire tout d’abord. Cette clause vise la nullité du bail en cas de non paiement des loyers par le locataire ou de défaut d’assurance habitation. Désormais usuelle, elle est indispensable notamment dans le cadre d’une souscription d’assurance loyers impayés.

    En cas de colocation, n’omettez pas non plus la clause de solidarité entre les locataires : celle-ci lie les colocataires entre eux. Si l’un des colocataires est défaillant, le propriétaire sera alors en droit de réclamer 100% du loyer aux autres occupants.

    De même, lorsque l’un des colocataires délivre congé, celui-ci reste tout de même solidaire du paiement du loyer, et ce jusqu’à la fin du contrat en cours.

  • Prenez, par ailleurs, soin de suivre les bonnes proc édures en cas de demande de caution solidaire ou de souscription d’une assurance loyers impayés.

    Si vous choisissez de prendre une caution solidaire, la personne se portant caution sera redevable des loyers au même titre que le locataire.

    Afin que l’engagement du cautionnaire soit réel, celui-ci doit impérativement reprendre de façon manuscrite sur le bail : le montant du loyer, les conditions de sa révision, une mention explicite et non équivoque exprimant la connaissance de la nature et de l'étendue de l’engagement et la reproduction de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 89 (alinéa 1).

    Si vous choisissez de prendre une assurance loyers impayés, votre bail devra exclure toute caution solidaire (loi Molle du 25 mars 2009) et devra comprendre obligatoirement une clause résolutoire et un état des lieux d’entrée.

  • Dernier conseil, surtout valable pour les loyers sup érieurs à 1500 euros : faites rédiger votre bail par un notaire. Certes, l’acte notarié a un coût : entre 500 et 1500 euros selon le montant du loyer.

    Mais il permettra de réduire les délais de procédure face à un locataire qui ne paie plus ses loyers. En effet, de part son statut, le notaire donne au contrat une force exécutoire permettant d’écourter les procédures visant la nullité du bail.

    Votre bail est désormais complet, il encadre les relations avec votre locataire et rappelle aux parties l’essentiel de leurs obligations respectives. Votre location peut commencer en toute sérénité…



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