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Contrôle du dossier locataire et assurance loyers impayés

La gestion locative > Dossier locataire et assurance loyers impayés
Conseils pour contrôler le dossier d'un candidat à la location
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Sélection du locataire: les justificatifs demandés par le bailleur
  • Pour louer votre logement, vous est en droit de rechercher des candidat locataire qui seront bon payeurs et ne vous solliciterons que pour des interventions qui sont à votre charge.

    Ce soucis est d'autant justifié aujourd'hui que certains locataires sont tentés de fournir un dossier falsifié pour améliorer leur chances d'accéder au logement. Selon une enquête de Libération du 11/1/2012, 47% de locataires sont prêts à falsifier leurs revenus afin d'obtenir une logement.

    La conséquence est sérieuse, le propriétaire peut se retrouver avec un locataire en place qui n'a pas les capacités financières pour faire face à son loyer ... et dont le dossier sera rejeté si le propriétaire a souscrit une assurance loyers impayés.

    Dans votre démarche vous devez donc être très vigilent et suivre certaines règles de base avant de signer votre bail.
Les justificatifs que vous devez demander
  • En général, c'est un signal positif lorsqu'un locataire vous fourni spontanément un dossier complet lors de la visite du bien, sauf si ce dossier est composé de documents falsifiées. Le rôle du candidat est de vous rassurer sur l'auhenticité de sa candidature. Vous pouvez demander à voir les originaux.

  • Les pièces de base à demander systématiquement au locataire sont les suivantes :
    - une fiche locataire complètement remplie par les candidats de préférence en votre présence (dont les numéros de téléphone de l'entreprise),
    - un justificatif d'identité en cours de validité, le permis de conduire n'est pas un justificatif recevable au regard de l'assurance loyers impayés,
    - un Relevé d'Identité Bancaire,
    - l'attestation d'assurance habitation,
    - les justificatifs d'aides, allocations familiales, APL,pension alimentaire, .

  • Les justificatifs de revenus pour un salarié
    - le dernier avis d'imposition,
    - les 3 dernières fiches de paie,
    - le contrat de travail ou l'attestation de l'employeur,
    .
  • Les justificatifs de revenus si le candidat n'est pas un salarié :
    - pour un retraité l'avis de versement de pension trimestriel ou des 3 derniers mois précédents, la signature du bail. Ou en cas d'ouverture de droits, notifications de l'ouverture des droits des caisses principales et complémentaires,
    - pour un étudiant une carte d'étudiant en cours de validité,
    - pour un indépendant, les 2 derniers avis d'imposition, le derniers bilan et un KBIS,

  • Pièces complémentaires qui permettent de mieux cerner le candidat :
    - 3 dernières quittances de loyer,
    - la dernière quittance EDF, GDF, etc...
    - la taxe foncière si le candidat est locataire,
    - les coordonnées du précédent bailleur.

    Enfin si vous prenez une caution solidaire, vous devez faire remplir un acte de caution solidaire par la ou les cautions en votre présence ou devant notaire.
Les contrôles de base que vous pouvez effectuer
  • Les contrôles de base sont effectués par rapport aux informations renseignées par le locataire dans la fiche locataire remplie.

    Cette fiche est la plupart du temps exigée pour souscrire une assurance loyer impayé.

  • Contrôle sur la carte d'identité, vous pouvez vérifier:
    - que les nom, prénom, date de naissance et adresse du candidat correspondent au contenu de la fiche et aux autres documents,
    - que la pièce d'identité est en cours de validité.

  • Contrôles sur les fiches de paie, vous avez vérifié :
    - les nom, prénom, date de naissance et adresse du candidat et le nom de l'entreprise par rapport au contenu de la fiche renseignée,
    - que la zone « cumuls » croit de mois en mois du montant des salaires,
    - que le numéro de sécurité social corrspond et est cohérent par rapport à la date et le lieu de naissance,
    - que le plafond de la sécurité sociale correspond au plafond indiqué sur le site de la cnav,,
    - l’absence d’avis à tiers détenteur, opposition ou retenues,
    - sur www.infogreffe.fr que l'entreprise existe bien, que le numéro de RC correspond, qu'elle n'est pas en liquidation, l'adresse du siège, si elle a déclarée ses résultats, etc.
    - la cohérence des salaires par rapport au montant déclaré dans l’avis d’imposition,
    - la cohérence du montant des revenus par rapport à l'age et à la fonction du candidat.

  • Contrôles sur le contrat de travail ou l'attestation de l'employeur, vous avez vérifié:
    - les nom, prénom, date de naissance, numéro de sécurité social et adresse du candidat par rapport au contenu de la fiche locataire,
    - que le candidat n'est pas en période d'essai ou en préavis de licenciement,
    - que le contrat est paraphé et signé et que le tampon de l'entreprise est présent.

  • Contrôles de l'avis d'imposition Vous avez vérifié:
    - les nom, prénom, date de naissance et adresse du candidat par rapport à la fiche locataire,
    - la situation de famille dans l'avis d'imposition par rapport à la fiche locataire, en particulier le nombre de parts par rapport au nombre d'enfants,
    – l'absence de majoration.

  • Contrôle sur l'employeur : il est important de vérifier que le candidat est bien en poste dans l'entreprise :
    - avec l'accord du candidat, vous pouvez appeler l'entreprise pour vérifier qu'il est bien dans l'effectif et que sa situation professionnelles correspond,
    - vous pouvez taper le nom de l'entreprise et son adresse sur interent, il est bon signe qu'elle y soit présente, cela permettant de valider les informations communiquées par le candidat : adresse, numéro de téléphone, RCS,etc..
Les limites de la liberté de choix : la discrimination
  • L'article 225-1 du Code pénal interdit de prendre en considération la situation familiale, le sexe, l'appartenance ou non à une ethnie, une nation, une race ou une religion du candidat locataire pour consentir un bail.

 

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