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Congé du locataire : Quel préavis ? Dans quels cas ?

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Congé locataire : Quelle durée de préavis ? Dans quels cas ?.

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Fiche 18 Congé du locataire : Quelle durée du préavis ? Dans quels cas ?
 

Contrairement au bailleur pour lequel la législation est plus stricte, le locataire peut à tout moment mettre fin au bail sans avoir à motiver sa décision (Art. 12 de la Loi du 6 juillet 1989).

Celui-ci devra en revanche respecter une certaine forme ainsi que certains délais.

La forme à respecter :

Le locataire doit impérativement vous envoyer une lette RAR, en respectant en règle générale un préavis de 3 mois, afin de vous signifier son souhait de quitter votre logement. Ce préavis peut être réduit à 1 mois dans certains cas (art. 15-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Par conséquent un simple appel téléphonique, un email ou tout autre moyen utilisé par le locataire pour vous donner congé n’a aucune valeur (Cass. 3e civ., 24 mars 1993, no 91-19.529, no 550 p).

Le délai de préavis débutera à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte de huissier (art. 15 de la Loi du 6 juillet 1989). Vous devrez donc prendre en compte pour le départ du préavis la date apposée sur l’avis de réception.

A l’issue de ce préavis votre locataire sera dans l’obligation de quitter votre logement, à défaut, il vous sera possible de demander son expulsion.



Le préavis :

Comme précisé précédemment votre locataire doit respecter un préavis de 3 mois. Cependant et selon les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire peut dans certains cas bénéficier d'un préavis réduit à 1 mois :
- Obtention d'un premier emploi,
- Mutation,
- Perte d'emploi,
- Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi,
- Locataires agés de plus de soixante ans et dont l'état de santé justifie un changement de domicile,
- Locataire bénéficiaire du Revenu Minimum d'Insertion ou du Revenu de Solidarité Active.

Attention, afin de bénéficier de ce préavis réduit il doit exister une concomitance avec l'évenement invoqué.

Votre locataire est tenu de vous fournir les justificatifs l'autorisant à bénéficier du préavis réduit sur votre demande.

L'article 15 énonce clairement les raisons pour lesquelles le locataire peut invoquer le préavis réduit en revanche certains cas particuliers ne sont pas spécifiquement visés par la loi.
La jurisprudence est venue compléter la loi du 6 juillet 1989 afin de se prononcer sur différentes situations :


En cas de mutation :

- La mutation doit être effective à la date du congé, cela ne peut être un simple projet (CA de Nîmes 2eme ch. A du 13.1.09, arrêt n° 07/04712).
- La demande de mutation peut émaner de l'employeur OU du salarié (cass.civ 3eme du 20.01.2010, n° 09-10287).
- Aucune condition d'éloignement n'est exigée. En effet pour la Cour de cassation, la loi n'impose aucune distance minimale entre l'ancien et le nouveau lieu de travail. Le locataire peut donc bénéficier du droit à préavis réduit même s'il est muté dans la même ville (Cassation civile 3eme, 22 octobre 2003, D 2003 IR 2665).
- Lorsque le bail est au nom des 2 époux, la mutation de l'un des 2 suffit pour prévaloir du délais réduit pour les deux (CA Montpellier 1er ch 29 novemmbre 1995).
- Les circonstances justifiant la réduction du préavis doivent concerner le titulaire du bail. La rédution du préavis ne pourra en effet être demandée si la mutation touche la personne habitant avec le locataire (non titulaire du bail) (CA Aix en Provence, 11eme ch., 26 frevrier 1998).

En cas de perte d'emploi :

- La notion de "perte d'emploi" s'entend uniquement si c'est l'employeur qui met un terme au contrat de travail. La démission ne fait donc pas figure de perte d'emploi (Paris, 30 octobre 1997 : Loyers et copr. 1998, n° 35).
- La perte d'emploi ne concerne pas les activités libérales ou commerciales (jurisprudence cours de cassation 18 juin 2002).
- La non reconduction d'un CDD est considéré comme une perte d'emploi (jurisprudence cours de cassation 8 décembre 1999) avec une certaine mesure d'appréciation de la mauvaise foi du locataire si celui-ci a pris le bail quelques jours avant la fin de son CDD.
- La fin d'un CDD est bien considéré comme une perte d'emploi tel que tranché par la Cour de Cassation Audience publique du 8 décembre 1999, N° de pourvoi : 98-10206).
- La perte d'emploi doit être suffisamment proche du congé pour qu'il existe un lien de cause à effet. La Cours d'Appel de Paris a statuée en ce sens le 2 octobre 1995 pour un préavis donné plus d'un an après un licenciement et considéré qu'il n'y avait pas de lien de cause à effet entre le licenciement et le déménagement du locataire.
- La perte d'emploi doit survenir au cours du bail (Bordeaux, 9 décembre 199, Loyers et copr. 2000, n° 265).
- L'abandon de poste, la démission ou le départ à la retraite ne sont pas considérés comme une perte d'emploi (Rép. min. no 14710 : JOAN Q, 4 mai 1987, p. 2589).

Locataire agé de plus de soixante ans, dont l'état de santé justifie un changement de domicile :

- Le locataire doit apporter la preuve que son état de santé justifie un changement de domicile (Toulouse 19 janvier 1999, loyers et copr. 1999 n° 205).

Locataire bénéficiaire du RSA (RMI) :

- Le locataire bénéficiant déjà le RSA avant la date d'effet du bail peut se prévaloir du préavis réduit (Cassation 3eme civile, 18 fevrier 2003 : Loyers et copr. 2006, n° 29)..

Autres cas :

La réduction du préavis à un mois invoquée par un des colocataires bénéficie à tous les autres colocataires. Pour cela Il suffit que le colocataire justifie être dans l'un des cas énumérés ci-dessus (CA Paris 6e ch., 24 octobres 2000 ; Loyers et Copropriété, mars 2001, no 60).


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