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Déclaration de revenus fonciers, micro foncier ou régime réel

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Déclaration de revenus fonciers

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Fiche 16 Votre déclaration d'impôts fonciers approche, conseils d'experts

                               Votre déclaration de revenus fonciers réalisée par nos experts à partir de 60 €
 


Vous faites partie des quelques millions de propriétaires-bailleurs qui vont devoir établir leur déclaration de revenus fonciers pour l'année 2011.

2044, 2044S, 2044EB, 2042, 2042C, 2031, 2072, régime micro-foncier ou réel, dispositifs Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier, Girardin, Malraux, Monuments Historiques, etc,

N'en jetez plus, le législateur a fait son possible pour rendre la tâche ardue avec un très grand succès !

Pour bien préparer cet exercice délicat qu'est la déclaration de vos revenus fonciers (ou de vos Bénéfices Industriels et Commerciaux, BIC), vous devez tout d'abord réunir les documents justificatifs relatifs à vos recettes et à vos charges, effectivement perçues ou payées au cours de l'année concernée.

Les locations nues doivent être déclarées dans le cadre des revenus fonciers, alors que les locations meublées sont imposées au titre des BIC. Pour chacun de ces régimes il existe deux modes de déclaration possibles, le Micro ou le régime réel.

 

LE CHOIX DU REGIME FISCAL


Le premier problème à résoudre (mais très important en regard des conséquences financières que cela peut impliquer !) est donc le suivant : Quel régime fiscal choisir, Réel ou Micro ?


LE REGIME MICRO-FONCIER
Vous pouvez opter pour le régime micro-foncier sous 3 conditions :
- vous avez perçu moins de 15.000 euros de loyers au cours de l'année,
- vos locations sont non meublées,
- vous ne bénéficiez pas d'une opération de défiscalisation (hors Scellier classique)

Outre l'abattement de 30% sur l'ensemble des revenus locatifs encaissés, cette solution a le mérite de la simplicité : pas de déclaration 2044 faire, il suffit de reporter le total des revenus locatifs sur sa déclaration 2042.

Le principe est le même s'il s'agit d'une location meublée déclarée en micro BIC, avec naturellement des conditions d'éligibilité et un abattement forfaitaire différents : moins de 32.600 euros de recettes vous permettent d'opter pour un abattement forfaitaire de 50%. Simplicité également ici : le montant est à reporter sur la déclaration 2042C.

Pour savoir si vous avez intérêt à opter pour ce régime particulier, vous devez faire le total de vos dépenses réelles (voir ci-dessous). Si celles-ci représentent moins de 30% des loyers (ou 50% si revenus de locations meublées), vous avez intérêt à opter pour le régime micro.

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LE REGIME REEL
Si vous ne remplissez pas les conditions requises ou que ce régime ne vous est pas favorable, vous devez donc opter pour le régime réel pour lequel vous allez déclarer vos recettes et vos dépenses.

La partie recettes à déclarer est finalement assez simple : évidemment les loyers encaissés, mais sans oublier les éventuelles indemnités d'assurance liées à des impayés ou une vacance locative, les subventions (par exemple les sommes versées par l'anah), les indemnités versées par un promoteur, etc.

Pour ce qui concerne les dépenses, l'exercice peut s'avérer plus délicat : si l'essentiel des dépenses est déductible des loyers encaissés (frais d'administration et de gestion, assurances, taxe foncière, intérêts d'emprunts, etc.), les pièges sont nombreux.

Quelques exemples : tous les travaux ne sont pas déductibles (notamment les travaux de construction) ; vous devez ôter de la taxe foncière déclarée le montant de la taxe sur les ordures ménagères récupérée auprès de votre locataire ; ne sont pas déductibles non plus le coût d'une annonce de mise en location, les frais de déplacement, les frais postaux ou de téléphone, etc.

Par ailleurs dans certains cas (défiscalisation notamment), vous pouvez également bénéficier d'une déduction spécifique sous forme d'un abattement forfaitaire, ne l'oubliez pas, vous vous pénaliseriez fortement !

Si votre bien se situe dans une copropriété, n'oubliez pas non plus de comptabiliser la régularisation de charges annuelle, en recettes ou en dépenses selon le cas !

Les intérêts d'emprunts, quant à eux font l'objet d'un traitement spécifique puisqu'ils sont déductibles des seuls revenus fonciers, l'excédent étant reportable sur des revenus de même nature pendant 10 ans. Il faut donc être également très attentif aux reports des déficits des années antérieures.

Le plus compliqué reste alors à venir : remplir votre ou vos déclarations sans commettre d'impairs ou d'oublis qui pourraient vous être préjudiciables. Conservez bien l'ensemble des justificatifs des sommes figurant sur votre déclaration, ils vous seront demandés en cas de contrôle fiscal.

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Vous pouvez bien entendu vous faire accompagner dans cette démarche par un expert-comptable, un avocat-fiscaliste ou un cabinet spécialisé.

Il peut par ailleurs être tout aussi pertinent de faire auditer votre situation afin d'étudier les pistes d'optimisation fiscale : revente d'un bien à une SCI à constituer (par exemple avec ses enfants, pour optimiser par la même occasion la transmission) ; nouvel investissement avec travaux permettant de gommer un excédent foncier ; investissement défiscalisant afin d'économiser de l'impôt ; etc.

Sachez que dans votre espace privé gerancecenter.com vous pouvez éditer un rapport d'aide à la déclaration d'impôt à partir du menu GEREZ VOS BIENS (si avez bien sûr saisi toutes vos dépenses et recettes de l'année).

Enfin, le cabinet ENOLA spécialiste fiscal et conseil en patrimoine, un des animateurs de notre Grand Forum sur ces questions, vous propose de prendre en charge l'établissement de votre déclaration de revenus fonciers (2031, 2044, 2072) selon des tarifs privilégiés.

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