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Tout savoir sur la défiscalisation Duflot... enfin presque!

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Tout savoir sur la défiscalisation Duflot... enfin presque!

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Fiche 19 Tout savoir sur la défiscalisation Duflot... enfin presque!
 

Depuis le 30 septembre le voile est donc levé … enfin partiellement ! :


Dans le cadre du projet de loi de finance 2013, le 30 septembre dernier, Cecile DUFLOT a présenté en Conseil des Ministres 2 nouvelles mesures en faveur du logement : la 1ère relative à l'investissement locatif et la seconde portant sur les plus-values immobilières des résidences secondaires

Le dispositif DUFLOT remplacera donc le SCELLIER à compter du 1er janvier 2013.

Quelles sont les principales caractéristiques de ce nouveau dispositif d'incitation à l'investissement locatif ?

La réduction d'impôt prévue par le dispositif sera de 18% dans la limite de 300 000€ d'investissement, soit un maximum de 54 000€ amortissables sur une période de 9 ans sans restriction pour les logements dits énergivores.

Pour rappel, la loi SCELLIER n'offrait que 13% de réduction d'impôts pour les Bâtiments Basse Consommation (BBC) et que 6% pour les logements dits « énergivores » sur une période d'engagement identique (9 ans).

Pour des engagements plus longs, le SCELLIER social BBC permettait lui de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 17% sur 12 ans et 21% sur 15 ans. En contrepartie il imposait un plafonnement des loyers et une limite de revenu des locataires.

Le dispositif DUFLOT se rapprocherait donc du SCELLIER social mais sur une période d'engagement plus courte ?

Quelles seront les contreparties sociales attendues par ce nouveau dispositif ?

L'investisseur s'engagera pour une période de 9 ans à :

- 1 - Appliquer un loyer inférieur de 20% à la valeur du marché. Mais quelle est donc cette valeur !

- 2 - Sélectionner des locataires dont les revenus seront plafonnés. Les montants ne sont pas connus à ce jour !

- 3 - Investir dans une zone géographique dite tendue : Paris, son agglomération, la côte d'azur …

Via ce nouveau dispositif qui a pour objectif la construction de 40 000 logements par an pendant
5 ans, le gouvernement vise :

L'investisseur s'engagera pour une période de 9 ans à :

- Développer l'investissement des particuliers dans les zones géographiques tendues.

- Favoriser l'accès au logement des « classes moyennes modestes » dont les revenus toutefois sont trop élevés pour bénéficier d'un logement social.

Sur le papier, ce nouveau dispositif semble séduisant. Attendons cependant à la mise en œuvre. En effet :

- Comment va être fixé le montant des loyers ? Une rentabilité trop basse viendrait limiter l'attrait des nouveaux avantages fiscaux.

- Quel va être le plafond des revenus des locataires ? Un plafond trop restrictif serait perçu par les bailleurs comme un risque de sinistralité trop élevé. Cependant et afin de minimiser le risque les bailleurs pourront toujours se prémunir contre d'éventuels impayés en souscrivant l'assurance GRL.


Une plus-value provisoirement allégée

A l'heure actuelle les plus values immobilières des résidences secondaires sont taxées à hauteur de 19 % les 5 premières années + 15.5% de prélèvement sociaux soit un taux d'imposition de 34.5%.

Les abattements ne débutant alors qu'à compter de la 6ème année et ce de manière très progressive. En effet l'abattement est de :
- 2% entre la 6ème et la 17ème année de détention,
- 4 % entre la 18ème et 24ème année,
- et 8% au delà. L'exonération totale étant atteinte au bout de 30 ans de détention.

Afin de fluidifier les ventes des résidences secondaires qui ont connues un fort ralentissement, Mme DUFLOT prévoit d'appliquer durant l'année 2013 un abattement supplémentaire de 20% aux abattements existants.

Grâce à cette nouvelle disposition, les propriétaires de résidences secondaires détenant leur bien depuis 6 ans pourront alors bénéficier d'un abattement de 22%. L'exonération sera totale pour un propriétaire détenant son bien depuis plus de 22 ans au lieu de 30 ans.