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Insalubrité de logement

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Insalubrité du logement

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Fiche 14 Insalubrité du logement : conseils, responsabilités du propriétaire et législation en vigueur
 

Législation récente, création du fichier ORTHI.

Le journal officiel à publié le 3 novembre 2011 un arrêté du 30 septembre 2011 portant sur la création d’un fichier des propriétaires louant des logements frappés d’insalubrité. Ce fichiers contiendra notamment le nom et l’adresse postale du propriétaire et du syndic et l’adresse du logement concerné. Il sera accessible uniquement (disent ils) par les services de l’Etat, les collectivités territoriales et les caisses d’allocation.

Avant de "ficher" un propriétaire pour l'insalubrité de son logement, encore faut-il répondre à quelques questions :

- Pourquoi le logement est il devenu insalubre ? Est ce du à des problèmes structurels à la charge du propriétaire ou à l'utilisation du locataire ? surtout quand l'insalubrité apparait parfois plusieurs années après la mise en location.

- Pourquoi la procédure ne devient-elle contradictoire qu'après la publication du constat de la DDASS, laissant peu de temps au bailleur pour réagir et faire valoir sa bonne foi ?

Pourquoi le rôle des autorités administratives est il uniquement de constater l’insalubrité et non d’en chercher les causes et les responsabilités notamment à travers les différents experts mandatés au cours de la procédure ?

La sécurité de la santé des occupants d'un logement doit être au coeur de la préoccupation de chacun à tout instant, mais une procédure non contradictoire ne permet sans doute pas de parer au mieux et au plus vite à l'amélioration de l'habitat indiqne. Impliquer le propriétaire dans les premiers jours de la plainte permettrait sans doute d'améliorer rapidement de nombreuses situations.

La création d'un fichier des propriétaires qui ont eu un logement frappé d'insalubrité sans en connaitre les raisons et la responsabilité nous semble inappropriée voire inique, réagissons.

Nous avons adressé un courrier en ce sens au Ministère du logement sans réponse à ce jour.

Conseils aux propriétaires bailleurs

Vous venez d’être mis au courant qu’une procédure de mise en arrêté d’insalubrité vise votre logement ou votre immeuble :

Réagir sans attendre, contacter et surtout écrire au locataire pour demander une visite du logement. Ne pas hésiter à employer les grands moyens quitte à adresser une demande de visite par voie d’huissier permettant de démontrer votre préoccupation et l’éventuel refus du locataire. Surtout laisser des écrits !!!

Mandater un expert pour faire constater les dégradations dans le logement.

S’il s’agit d’un problème d’humidité (fréquent dans le cadre de ces procédures) faire passer un expert en hygrométrie pour identifier la source de l’humidité. Surtout bien rechercher les causes de l’insalubrité pour ne pas avoir à refaire les travaux plusieurs fois. Une insalubrité liée à l’humidité peut revenir moins de deux semaines après la réalisation des travaux si les causes n’ont pas été traitées.

On ne peut évidemment traiter que les causes inhérentes au bâtiment et non celles liées au comportement des occupants. Et là, c'est le problème de la preuve face à une administration qui peine à mettre en cause les occupants. Attention aux raccourcis parfois rapide de l’administration assimilant les propriétaires à des marchands de sommeils.

Ne pas se laisser intimider si vous êtes dans votre bon droit mais prendre les choses très au sérieux. Si vous pouvez négocier dans des conditions correctes le départ du locataire avant la tenue du CODERST c’est souvent la meilleure solution même si elle est très injuste. Un abandon de créance et une récupération du logement vaut toujours mieux qu’un arrêté d’insalubrité.

Après l’arrêté d’insalubrité, négocier avec les locataires ne sert plus à grand-chose. Il faut tenir moralement et financièrement. Après Il ne reste que l'expertise judiciaire et le tribunal mais c'est onéreux, épuisant et destructeur. C'est pourquoi, à éviter à tout prix si l'on peut.

Une fois l’arrêté prononcé, réaliser les travaux le plus rapidement possible et montrer sa bonne foi. En pratique, vous n’avez plus le choix de toutes façons.

Se regrouper avec d’autres propriétaires si vous en avez la possibilité.


Avis de propriétaires bailleurs : découvrez et témoignez ...

Procédure d'insalubrité, un de nos adhérents propriétaires bailleurs dans la tourmente...

Le logement d'un de nos propriétaires bailleurs est frappé d'insalubrité.

Que faire quand l'origine de cette insalubrité n'est pas clairement déterminée et empêche de remettre le logement en état ?

Y a t'il abus de la part de certains locataires surtout quand ils sont en impayés de loyers ?

Témoignez :

http://www.gerancecenter.com/forum/viewtopic.php?pid=2015#p2015

La procédure

La procédure commence lorsque, saisie par un locataire occupant, par un voisin, par le Maire ou de sa propre initiative, la DDASS ou la Direction Communale d’hygiène et de santé (Mairie de la ville concernée), émet un rapport sur la salubrité du logement ou de l’immeuble concerné.
Une fois dressé, la DDASS ou la Direction Communale d’hygiène et de santé (Mairie de la ville concernée), transmet son rapport au Préfet et lui confie la mise en œuvre de la procédure décidant de mise en insalubrité du logement (ou de l’immeuble).
Une fois le rapport établi, la DDASS ou la Direction Communale d’hygiène et de santé, le transmet au CODERST et l’invite à se prononcer sous deux mois :

Sur la réalité et les causes de l'insalubrité ;

Sur les mesures propres à y remédier. 

A partir de ce moment là le propriétaire doit être informé au moins 30 jours à l’avance de la tenue de la réunion du Conseil Départemental. Le rapport de la DDASS ou de la Direction Communale peut être consulté à la préfecture ou à la Mairie. Les parties (locataires ou propriétaires), peuvent émettre des observations, rencontrer le Conseil Départemental et assister aux visites du logement.

Le début de la démarche contradictoire obligatoire ne commence qu’à ce moment là.

Le propriétaire ne peut pas émettre un avis avant la rédaction du rapport par la DDASS ou la Direction Communale, celles-ci n’ayant aucune obligation de prévenir le propriétaire si elles sont saisies par un locataire par exemple.

Cela entraine de grandes difficultés pour les propriétaires qui, une fois le rapport établi et transmis au CODERST ont beaucoup plus de mal à faire valoir leur position notamment sur les causes de l’insalubrité qui peuvent être propres au locataire.

Il est en effet relativement simple d’établir la réalité de l’insalubrité d’un logement. En revanche les causes peuvent être liées au logement, au défaut d’entretien et de réparation mais également aux conditions d’occupation imputables aux locataires. Ces deux critères font pourtant bien parties intégrantes de l’alinéa 1 de l’Article L. 1331-26 du Code de Santé Publique, le principal texte de loi qui encadre la procédure de mise en arrêté d’insalubrité.

Un des problèmes de la procédure : aucun cas ne sera fait de l’historique du logement : durée des locations précédentes, problèmes antérieurs ou non, état des lieux d'entrée (pourtant établi contradictoirement), comportement des locataires en cours.

On peut parfois s'interroger sur les motivations des occupants quand ils ne se tournent pas vers les propriétaires ou le gestionnaire mais directement vers l'ARS et refusent de laisser visiter le logement !

Le contradictoire obligatoire n'apparait que tardivement et l'on peut s'étonner qu'une procédure d'insalubrité ne soit pas formalisée de la même manière selon les villes (c’est la Mairie de la ville qui va décider ou non de prévenir le propriétaire ou d’instruire le dossier en toute opacité).

Attention, selon un certains nombre de nos adhérents témoignant de leurs difficultés face à une telle procédure, pas de présomption d'innocence pour le propriétaire dans le cadre d’une procédure en insalubrité. Le seul responsable possible est le propriétaire quelques soient les causes de l’insalubrité. Pourtant l’article L. 1331-26 du Code de la Santé Publique indique que le CODERST doit identifier « les causes de l’insalubrité » et que celles-ci peuvent notamment être liées « soit à l’immeuble lui-même, soit aux conditions dans lesquelles il est occupé ou exploité » et donc liées à son ou ses occupants.


Arrêté d'insalubrité

  • Tout le CODERST prononce l’insalubrité du logement ou de l’immeuble, le Préfet doit prononcer et notifier l’arrêté d’insalubrité aux personnes concernées (notamment propriétaires et locataires) dans un délai d’un mois.
    Il existe deux types d’insalubrités :

  • 1. L’insalubrité remédiable : le CODERST doit indiquer, les mesures appropriées pour remédier à l’insalubrité et les délais de réalisation des travaux demandés. Le préfet peut également prononcer l’interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser les lieux, interdiction qui demeurera applicable jusqu’à la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité.

  • 2. L’insalubrité irrémédiable : dans le cas où l’avis du CODERST conclut à l’impossibilité de remédier à l’insalubrité, l’arrêté du préfet porte interdiction définitive d’habiter ou d’utiliser les lieux.

 

Conséquences pour le propriétaire : relogement, contribution et indemnités

  • Si l’arrêté comprend une interdiction d’occuper les lieux, le propriétaire est tenue d’assurer le relogement des occupants à ses frais dans les conditions prévues par l’article R 521 alinéas 1 et suivants du Code de Construction de l’Habitat. Par ailleurs, à compter de la date de l’arrêté, les loyers ne sont plus dus.
    Le propriétaire est tenu de verser au locataire une indemnité destinée à couvrir ses frais de déménagement. Le montant de cette indemnité est égal à trois mois de loyer de son nouveau logement.

    La notion de relogement et le cout induit pour le propriétaire sont encadrés par l’article R 521 alinéas 1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitat.

  • L'organisme HLM qui assure le relogement d'un occupant de bonne foi d'un immeuble déclaré insalubre ou en état de péril doit, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et dans un délai de deux mois à compter du relogement, notifier au propriétaire :
    - le nom de l'occupant relogé et la date du relogement ;
    - le type du logement et la catégorie de l'immeuble auxquels peut prétendre l'occupant, compte tenu de la composition de sa famille et de ses ressources ;
    - le prix de revient de ce logement et le montant de la contribution due en application de l'article L. 521-1, alinéa 2.
    Cette contribution est comprise entre 5% et 15% du prix de revient du logement (bâtiment, honoraires et charge foncière) en fonction des communes concernées.
    En cas de désaccord sur les éléments servant de base au calcul de la contribution, le propriétaire peut saisir la juridiction compétente dans un délai d'un mois à compter de la réception de la notification du montant de la contribution.
    Le juge peut, à tout moment de la procédure, concilier les parties.
    Aucune assurance loyers impayés (GRL ou GLI) ne couvre un locataire en impayé pour un logement frappé d’insalubrité.

  • Aucun loyer n’est du pour l’occupation d’un logement frappé d’insalubrité.

  • Textes de loi en référence

  • Arrêté du 30 septembre 2011 création du fichier ORTHI

  • Art. L. 1331-26 du Code de la Santé Publique

Articles R 521-1, 2, 3 et 4 du Code de la Construction et de l’Habitat

Article L. 1331-29 du Code de la Santé Publique

Article 1724 du Code Civil