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La gestion locative > Comment investir dans l'immobilier à travers une SCI?

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Fiche 1 Article ENOLA - Comment investir dans l'immobilier à travers une SCI?
 

Questions à Sylvain Lebrun, Directeur-associé du cabinet Enola, structure chargée notamment de l’accompagnement de clients dans leur réflexion autour du mode de détention de leur patrimoine immobilier. Il nous en dit plus sur les SCI.
Pouvez- vous nous rappeler ce qu'est une Société Civile Immobilière?

 

Le Code Civil précise qu’une SCI est un « groupement de deux ou plusieurs personnes qui conviennent par contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter ».
Plus concrètement, une SCI est un outil de gestion de son Patrimoine immobilier. Elle a pour objet la propriété et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers, destinés où non à la location. Elle peut vendre ses immeubles et/ou en réserver la jouissance à l’un des associés. En revanche, une SCI ne peut avoir aucune activité commerciale, il lui est par exemple interdit de faire de l’achat/vente régulier de biens immobiliers, ni même de la location meublée (sauf si les recettes générées par cette activité représentent moins de 10% du chiffre d’affaires de la société).

 

A quel régime fiscal les SCI sont-elles soumises?

Deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer aux revenus d’une SCI, sur option des associés. L’IS (Impôt sur les sociétés) ou l’IRPP (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques).

L’IS n’est en fait adapté qu’à quelques cas très particuliers, le régime communément utilisé est donc celui de l’IRPP. Dans ce cas, la société est dite « translucide » et n’est donc pas imposée en tant qu’entité juridique. Le bénéfice (ou le déficit) de la SCI est réparti entre les associés, à hauteur de leur pourcentage de détention du capital et déclaré au titre des revenus fonciers.

 

Comment se détermine le résultat d'une SCI?

La SCI doit établir chaque année une déclaration 2072, comptabilisant les revenus et les charges des biens loués, et donc le résultat de la société. Que les biens soient détenus en direct ou à travers une SCI, les éléments de revenus (loyers, subventions, indemnisations d’assurances, etc.) et de charges (frais de gestion, de copropriété, travaux, intérêts d’emprunt, abattements éventuels, etc.) sont traités de manière identique.

 

Quels sont les avantages qu'apporte une SCI?

Elle présente de précieux avantages, le premier d’entre eux étant la possibilité de posséder un bien en commun en évitant l’indivision. Elle est par ailleurs un remarquable moyen de transmettre son Patrimoine, dans des conditions fiscales très avantageuses. Ainsi par exemple, des parents peuvent avoir intérêt à démembrer les parts de leur SCI, donner la nue-propriété de ces parts à leurs enfants tout en conservant l’usufruit et le contrôle de la société… le tout en minorant de manière significative le coût de la donation.

 

Une SCI est-elle nécessaire pour tout investissement locatif?

Non, mais elle doit selon moi être privilégiée en cas d’acquisition à plusieurs (y compris avec son conjoint) et/ou si l’investisseur entend préparer efficacement la transmission de son Patrimoine. C’est donc certainement l’outil le plus adapté à la constitution et à la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

 

Une SCI Peut-elle être déficitaire, et comment ce déficit se traite-t-il d'un point de vue fiscal?

Absolument, le résultat d’une SCI peut être déficitaire, et c’est curieusement souvent un signe de bonne gestion ! En effet comme nous l’avons vu, au même titre que le bénéfice, le déficit est réparti entre les associés de la SCI. Ceux-ci peuvent donc le déduire d’éventuels excédents fonciers issus d’autres biens, voire l’imputer sur leur revenu global en respectant certaines règles, générant ainsi de substantielles économies d’impôt !

 

L'investissement dans le cadre de la Loi Scellier est-il encore interessant et préconiser-vous la création d'une SCI à cette occasion?

La Loi Scellier est en effet, dans certains cas, un très bon outil de constitution ou de développement de son Patrimoine. Nous préconisons souvent ce type d’opération, seule ou en complément d’investissements dans l’ancien classique. Attention néanmoins, l’économie d’impôt, très significative, est un élément important sans être l’essentiel. Il faut réaliser avant tout un excellent achat sur le plan immobilier, donc patrimonial, en évitant les nombreux pièges de ce type d’investissement. Il est tout à fait possible de réaliser cette opération dans le cadre d’une SCI, à condition toutefois que cela réponde à l’une des problématiques évoquées précédemment. Dans ce cas, chaque associé bénéficie de la réduction d’impôt selon la règle habituelle : au prorata de sa détention de parts dans le capital de la SCI. 

 

Un mot de conclusion peut-être?

La décision de créer une Société Civile Immobilière n’est pas acte anodin. Il est important que l’investisseur s’entoure de bons professionnels, qui sauront le guider en fonction de ses objectifs et de ses moyens, et avant tout selon sa situation familiale et patrimoniale.

 

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