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Loi ALUR, le projet est approuvé en deuxième lecture par l'assemblée nationnale le 16 janvier 2016

La gestion locative >, GUL, bail type, dêpot de garantie, délai de préavis, ... de nouvelles contraintes à l'horizon pour les propriétaires

Impact de la nouvelle loi ALUR sur votre gestion locative

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Fiche 22 Encadrement des loyers, bail type, dépot de garantie, délai de préavis ...de nouvelles contraintes pour les propriétaires
 
Le nouveau projet de loi ALUR est voté au Sénat et à l’Assemblée Nationale .

Cette loi, très commentée dans les médias, inclut de nombreuses mesures qui changeront significativement la gestion de la location. En voici les grandes lignes :

Un encadrement des loyers dans les zones «tendues»

Première mesure, la nouvelle loi, prévoit d’encadrer les loyers dans les zones géographiques « tendues » (Agglomération de paris, Marseille, Lyon, etc.).

Dans la pratique, vous pourrez louer votre logement dans la limite d'un loyer de référence (nommé aussi loyer médian) majoré de 20%.

Ce loyer de référence pourra être augmenté pour les logements offrant des "prestations" particulièrement avantageuses. Le locataire pourra le contester auprès de la commission départementale de conciliation

Petite contre-partie, pour les logements en location dont le loyer est inférieur de plus de 30% au loyer de référence, vous pourrez demander une hausse de votre loyer.

La Garantie Universelle des Loyers (GUL)

Prévue pour les nouveaux baux signés à partir du 1er janvier 2016, cette garantie a fait l’objet de vives discussions.

L’essentiel des paramètres de ce nouveau dispositif sera discuté ultérieurement et sera défini par décrets au cours des deux prochaines années.

A priori, elle couvrira uniquement les loyers impayés et ceci pendant une durée limitée et plafonné au loyer médian mensuel.

Sont exclus de la garantie, les frais de justice, la gestion de la procédure contre le locataire, la protection juridique, les dégradations immobilières et la quote part de loyer au-delà du loyer de référence et de la durée maximum.

Vous restez responsable de la constitution d'un dossier locataire conforme.

Attention : comme pour les assurances loyers impayés GLI ou GRL, la GUL ne sera pas cumulable avec une caution solidaire. Il vous faudra choisir entre l’une et l’autre.

Des mesures qui modifient les relations avec vos locataires

Certaines mesures vont impacter votre gestion quotidienne.

En premier lieu, la loi prévoit d’instaurer des modèles-type obligatoires d'état des lieux et de contrat de location.

Le dépôt de garantie devra être rendu au locataire dans un délai d'un mois, au lieu de deux, sauf réserves prévues à l'état des lieux de sortie. Une pénalité de 10% du dépôt sera instaurée en cas de rétention abusive de la part du bailleur.

Le délai de préavis du locataire sera ramené à un mois dans les zones dites tendues.

Si vous faite appel à une agence pour votre mise en location, les frais seront à votre charge, sauf ceux liés à la rédaction du bail, à l'état des lieux, à la visite du logement et à la constitution du dossier du locataire qui pourront être partagés avec le locataire.

Enfin, la signature de contrats multiples (avec chacun des colocataires) pour les colocations va être encadrée.

Quelques réformes impactant votre syndic de copropriété

En dehors du forfait annuel pour la gestion courante, votre syndic ne pourra facturer des frais supplémentaires que pour certaines prestations qui seront définies dans un décret.

De plus, le syndic devra ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété qu'il a en charge (pour les copropriétés d'une certaine taille).

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