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Article sur la régularisation dse charges

La gestion locative > La régularisation ou répartition des charges locatives

Régularisation des charges

Découvrez page à page le guide de la gestion locative GeranceCenter. Textes de loi, services en ligne, conseils, astuces, restez informé à tous moments.

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Fiche 9 LES CHARGES LOCATIVES, TEXTES DE LOI, REPARTITION LOCATAIRE/PROPRIETAIRE, ET REGULARISATION
 

LA REGULARISATION DES CHARGES LOCATIVES

Les frais accessoires au loyer ou plus communément appelés charges locatives ou récupérables sont relativement bien encadrées législativement et en termes de jurisprudence.

Cependant la récupération de certaines de ces dépenses encourues par le propriétaire reste souvent contestée.

Que dit la loi ? Qu’elles sont celles à la charge du locataire ? En pratique comment fait-on ? Quelles sont les astuces pour éviter les conflits ?


LES TEXTES DE LOI


La notion de charges locatives est notamment encadrée par deux textes législatifs : l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 aout 1987.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 définit les charges récupérables ou locatives comme « les sommes accessoires au loyer principal qui sont exigibles en contrepartie :
- Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée (consommation d’eau, d’énergie, de l’ascenseur, du chauffage collectif, du service d’entretien…)
- Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée (entretien courant de la chaudière collective, de l’ascenseur, des espaces verts…)
- Des impositions qui relèvent de services dont le locataire profite directement (taxe sur les ordures ménagères)» La liste impérative et limitative des charges récupérables sur le locataire est fixée par l’annexe du décret N° 87-713 du 26 aout 1987. Elle est répartie en 8 postes.
- Ascenseurs
- Eau froide, chaude et chauffage des parties privatives et collectives
- Installations individuelles
- Parties communes de l’intérieure des bâtiments
- Espaces extérieurs et verts
- Hygiène
- Equipements divers du ou des bâtiments
- Imposition et redevance

Info astuce : Si un propriétaire n’a pas procédé à la régularisation aux dates usuelles (annuellement à la réception des rapports de charges du syndic), cela ne veut pas dire pour autant qu’il a renoncé à récupérer les charges locatives payées par ses soins. L’article 2224 du Code Civil autorise un rattrapage des charges les plus anciennes mais dans la limite des 5 dernières années.


LE PAIEMENT DES CHARGES

Dans la plupart des baux, les charges locatives sont payées par le locataire en deux parties :
- Les provisions pour charges inscrites au bail et payées mensuellement
- Une régularisation des charges réalisées en règle générale annuellement pour rattraper l’écart entre les provisions réglées au cours de l’année et les factures réellement payées par le propriétaire tout au long de l’année.


LE PAIEMENT DES CHARGES

Il est important d’estimer le plus fidèlement possible les charges locatives au moment de l’entrée dans les lieux afin de fixer une provision pour charges au plus juste des dépenses réelles. De cette manière la régularisation des charges, qui est toujours perçue comme une « surprise » par le locataire sera la moins indolore possible. A titre illustratif, un bailleur s’est vu condamner à verser 2 000€ d’indemnités à son locataire pour n’avoir pas correctement estimer l’étendue de son engagement financier en minimisant les charges locatives (Cours d’Appel de Paris, 29 octobre 2003, AJDI).

Usuellement la régularisation des charges intervient annuellement. Cependant l’article 2224 du code civil autorise un « rattrapage » de cinq ans pour les charges non recouvrées auprès du locataire. Ce type de rattrapage est difficile à mettre en œuvre car les locataires arguent de la difficulté de régler de telles sommes non prévues à leur budget de fonctionnement.

Le locataire a le droit de contrôler le calcul de charges et à en demander les justificatifs. Ce contrôle se fait selon certaines règles bien spécifiques. Le locataire doit prendre rendez vous avec le bailleur. Il ne pourra que consulter les justificatifs sans demander d’en emporter une copie ou un original (Cours d’Appel de Paris, le 27 septembre 1996).

Information : la loi interdit une régularisation forfaitaire des charges celles-ci ne pouvant être récupérées que sur justificatif.

La nature des pièces justificatives n’est pas définie par la législation. En revanche, La production d’un décompte informatique ou des seuls « comptes de gestion » fournis lors de l’assemblée des copropriétaires ont été jugés insuffisants (Tribunal d’Instance de Bobigny, 12 septembre 1995). On peut estimer que les pièces telles que factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours, indiquant notamment la quantité consommée et le prix unitaire de chacune des catégories de charges sont acceptables.

Information et conseil : durant un mois (alinéa 7 article 23 de la loi du 6 juillet 1989) à compter du décompte des charges par nature, les pièces justificatives sont tenues à disposition du locataire. Nous vous invitons à envoyer au locataire les éléments du calcul de la régularisation des charges le plus tôt possible. Les délais de recouvrement des sommes en seront raccourcis d’autant, le locataire ayant déjà à sa disposition les informations nécessaires à « contester » éventuellement la régularisation.


LA REGULARISATION DES CHARGES PAR GERANCECENTER.COM

Dans votre espace adhérent vous pourrez régulariser vos charges en quelques instants. Muni de vos justificatifs, il vous suffira de saisir vos dépenses réelles, d’en déduire les provisions déjà encaissées et d’éditer automatiquement les courriers au locataire automatiquement généré par GeranceCenter.