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La révision ou l'augmentation du loyer

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Indexation de loyers

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Fiche 8 L'indexation et la réévaluation du loyer
 


Lors de la signature de votre bail vous avez déterminé librement le montant du loyer.
Au cours de la location il vous sera possible de l’augmenter, soit lors de l’indexation, soit lors de sa réévaluation mais dans des conditions très particulières et très encadrées.

Attention il est important de ne pas confondre les deux. En effet, la loi du 6 juillet 1989 encadrant les baux non meublés réglemente le formalisme et les modalités de ces deux types d’augmentations de loyer.

Afin de pouvoir indexer votre loyer vous devez au préalable vérifier que votre bail contienne bien une « clause d’indexation ». A défaut il ne vous sera pas possible d’augmenter votre loyer et ce pendant toute la durée du bail.

La réévaluation quant à elle peut intervenir uniquement lorsque le loyer est manifestement sous-évalué au vu des loyers du voisinage ou encore lorsque vous avez réalisé des travaux d’amélioration et seulement à la fin du bail.


L'indexation du loyer : Article 17 de la loi du 6 juillet 1989

A défaut de toute autre date prévue par les parties et si le bail prévoit bien une révision annuelle du loyer, celle-ci intervient au terme de chaque année d’occupation.

L' augmentation de loyer qui en résulte ne peut être qu’annuelle et ne peut excéder la variation de l’indice de références des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE.

S’agissant de l’indice de référence à prendre en compte, soit le bail le précise, soit c’est la date du dernier indice publié à la date de signature du bail qui s’applique.

Il est important de préciser également dans le bail que l’indexation ne peut s’appliquer qu’à la hausse, à défaut le loyer pourra être revu à la baisse à la demande du locataire si l’indice IRL baisse comme c’est déjà arrivé début 2010.

Exemple : Pour un bail conclu le 1er février 2008, l’indice du 4ème trimestre 2007 sera utilisé.

Loyer actuel (hors charges) x nouvel indice IRL / IRL de la révision précédente ou premier IRL indiqué au bail (si aucune révision n’a été réalisée).

Etant donné que l’indexation est prévue au bail celle-ci peut s’appliquer automatiquement sans qu’il soit nécessaire de prévenir le locataire par avance. Cependant nous vous conseillons de le prévenir en amont (2 mois avant) par courrier afin que celui-ci puisse anticiper cette augmentation (modifier son virement automatique par exemple). Le fait de le prévenir par ailleurs de favoriser avec votre locataire une relation de confiance.

Si lors d’une année ou plus vous omettez de réviser le loyer sachez qu’il vous sera possible de rattraper cette augmentation. En effet l’article 2224 du code civil prévoit une prescription de 5 ans.


La réévaluation du loyer : Articles 15, 17 et 19 de la loi du 6 juillet 1989

  • Au terme du bail, celui-ci peut soit être reconduit tacitement, il se poursuivra alors sous les mêmes conditions et il ne sera pas nécessaire d'en établir un nouveau, soit être réévalué. Le loyer ne donnera lieu à réévaluation que lorsque celui-ci apparaît manifestement sous-évalué au vu des loyers appliqués dans le voisinage ou encore si des travaux d'améliorations ont été réalisés.

  • Les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 vous obligent à prévenir le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier. Il est important de préciser que le préavis de 6 mois ne cours qu'à réception du courrier, il arrive que le locataire ne reçoive pas le courrier ou encore que la date de réception soit erronée.

  • Nous vous conseillons par conséquent de vous laisser une marge de manoeuvre et d'envoyer ce document 8 mois avant le terme du bail. Cela vous laissera le temps, si vous ne recevez pas en retour l'avis de réception, de lui envoyer de nouveau le courrier ou encore de faire appel à un huissier qui certifiera la date de remise en mains propres.

  • Pour bénéficier d'une réévaluation pour loyer manifestement sous-évalué, vous devez impérativement apporter les preuves de la faiblesse du loyer au locataire en établissant une liste des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements équivalents (surface, standing, étage, typologie de l'immeuble, quartier, ...).

  • Le courrier doit mentionner au moins 6 références lorsqu'il s'agit d'un logement situé dans une agglomération supérieure à 1 millions d'habitants (Paris, Lyon, Marseille, ... vous pouvez contacter l'ADIL de votre département pour avoir cette information ou vous rendre sur le site de www.insee.fr), et 3 références pour les autres communes.

    La lettre de réévaluation doit notamment mentionner :

  • - Adresse du bien;

  • - Epoque de construction de l'immeuble;

  • - Etage du logement;

  • - Présence d'un ascenseur, d'un garage, d'une cave,...

  • - Montant du loyer

  • - Etc.

  • Enfin cette réévaluation peut également avoir lieu lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse inscrite au bail, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ses travaux.